Comprar um imóvel por meio de procuração é uma situação relativamente comum: o proprietário mora em outra cidade ou país, está impossibilitado de comparecer ao cartório ou nomeou alguém para representá-lo. Isso, por si só, não torna a negociação irregular.

O problema começa quando o comprador trata a procuração como se ela fosse prova definitiva de propriedade ou substituta da escritura e do registro. Não é. A procuração concede poderes de representação; a propriedade do imóvel só se transfere com o título adequado e o registro na matrícula.

O que é uma procuração imobiliária?

Procuração é o instrumento pelo qual uma pessoa, chamada de outorgante, concede poderes a outra, chamada de procurador, para agir em seu nome. No mercado imobiliário, ela pode autorizar o procurador a representar o proprietário perante cartórios, compradores, bancos e órgãos públicos.

Em negócios envolvendo imóveis, especialmente nos que exigem escritura pública, a procuração deve acompanhar a formalidade exigida para o ato. Para alienação de imóveis, é essencial que o documento tenha poderes específicos e expressos para vender, assinar escritura, receber valores e praticar os atos necessários — conforme a redação efetiva do instrumento.

Comprar com procuração é proibido?

Não. A compra pode ser válida quando a procuração é autêntica, está vigente, confere poderes suficientes e a operação segue o procedimento correto de escritura e registro.

O risco não está na existência da procuração, mas na ausência de conferência. Uma procuração pode estar revogada, vencida, limitada, adulterada ou ter perdido eficácia por fatos posteriores à sua emissão.

Os principais riscos da compra de imóvel com procuração

1. Procuração falsa ou adulterada

Golpes imobiliários podem envolver documentos falsos, reconhecimento de firma fraudulento, identidade adulterada ou pessoa se apresentando indevidamente como procurador. A aparência de um documento não substitui a confirmação de autenticidade no cartório que o lavrou.

2. Procuração revogada, vencida ou sem eficácia

O proprietário pode revogar a procuração. Ela também pode ter prazo definido, limitar-se a determinado negócio ou deixar de produzir efeitos em situações previstas pela legislação, como morte ou incapacidade do outorgante. Pagar sem checar essa condição pode levar a uma disputa para recuperar valores ou regularizar a aquisição.

3. Poderes insuficientes para vender ou receber pagamento

Um procurador só pode fazer o que está escrito no mandato. Poderes genéricos de administração não significam, automaticamente, autorização para alienar o imóvel. Também é necessário verificar se a procuração autoriza o recebimento do preço e define como esse pagamento deve ocorrer.

4. O imóvel ainda continua em nome do proprietário

A procuração não transfere a titularidade. Enquanto não houver escritura adequada e registro na matrícula, o imóvel permanece em nome do proprietário. Nesse intervalo, podem ocorrer penhoras, indisponibilidades, inventário, dívidas ou outros fatos que dificultem a regularização.

5. Dívidas, penhoras e restrições na matrícula

Mesmo com uma procuração válida, o imóvel pode ter hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade, promessa anterior de venda, penhora, débitos de condomínio, IPTU em aberto ou ações judiciais relacionadas ao proprietário. A matrícula atualizada é indispensável, mas não substitui as demais certidões e análises jurídicas necessárias.

6. Preço muito abaixo do mercado

Desconto excessivo pode ser uma oportunidade real, mas também um alerta. Pode indicar pressa, conflito familiar, tentativa de ocultação patrimonial, fraude ou abuso contra pessoa vulnerável. Antes de avançar, avalie o valor de mercado do imóvel e peça orientação jurídica.

7. Problemas familiares, conjugais ou de copropriedade

A matrícula deve indicar quem são os proprietários. Dependendo do regime de bens, da existência de coproprietários, usufrutuários ou outras circunstâncias, a assinatura ou autorização de mais de uma pessoa pode ser necessária.

O que conferir antes de pagar qualquer valor?

Procuração em causa própria: atenção redobrada

A chamada procuração em causa própria possui características específicas e pode ser irrevogável em determinadas condições. Ainda assim, ela não deve ser tratada automaticamente como substituta da escritura e do registro. A operação precisa ser examinada caso a caso por profissional jurídico, com atenção ao texto do instrumento e à situação atual da matrícula.

Como uma avaliação imobiliária ajuda nessa decisão?

Além da segurança documental, existe a segurança financeira. Antes de comprar, uma avaliação técnica ajuda a entender se o preço pedido está coerente com o mercado, considerando localização, padrão, estado de conservação e imóveis comparáveis.

Isso é especialmente relevante em operações por procuração, nas quais o comprador pode ser pressionado a decidir rápido. Se a diferença entre o preço solicitado e o valor de mercado for relevante, pare e investigue antes de avançar.

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Conclusão: procure segurança, não apenas conveniência

Uma procuração bem feita pode permitir uma negociação legítima. Mas ela exige diligência: autenticidade, vigência, poderes claros, matrícula atualizada, análise jurídica e registro do imóvel em seu nome.

Em imóveis, pressa e informalidade costumam custar caro. A melhor compra é aquela que pode ser concluída com segurança documental, preço justo e propriedade efetivamente registrada.